Юрмала готовится к сезону

Нет, пожалуй, в Латвии другого такого места, которое было бы так чувствительно к смене времен года, как Юрмала. Зимой жизнь здесь практически замирает, зато летом бурлит так, что другим городам и не снилось. И вот это бурное время приближается. Город просыпается от зимней спячки, чистит перышки и готовится к приему многочисленных гостей, как всегда, в расчете на то, что кто-то из них бросит в Юрмале якорь, в виде покупки жилья, и станет уже своим. Девелоперы и риэлторы, впрочем, думают об этом круглый год. С некоторыми из них журнал «Недвижимость» побеседовал о том, какой Юрмала предстанет перед потенциальными покупателями в нынешнем сезоне и каков сегодня интерес к курортному городу этих самых потенциальных покупателей.

Вот приедет богатый русский…

«Интерес к Юрмале сохраняется, народ жилье здесь покупает, девелоперы дома строят, объектов становится все больше, цены на них начинают немного подниматься, – говорит член правления компании Vigvam Алексей Елин. – Правда, в виду возможного изменения закона об иммиграции и повышения минимального порога инвестиций в недвижимость, дающего право на получение вида на жительство, девелоперам сегодня непонятно на какую цену ориентироваться. Построят дом с небольшими квартирами, а потом порог повысят – и что с ними делать? А доля покупателей,  ориентирующихся на минимальную цену (142 тыс. евро) довольно большая – процентов 30-40. Учитывая, что информация о возможных изменениях еще не до всех дошла, люди до сих пор рассматривают Латвию, как самый бюджетный вариант в смысле получения ВНЖ в обмен на инвестиции. А когда она дойдет, правила уже могут поменяться. 
У нас все как всегда – меняется порядок выдачи ВНЖ, меняется налоговое законодательство и т.д. Тем не менее, застройщики продолжают рассчитывать на то, что приедет богатый русский и купит то, что они построили. На местных, естественно, никто не ориентируется. Цена квадратного метра жилой недвижимости, которая сегодня продается в Юрмале, начинается от 2800 евро. Это самый минимум, который можно найти в новых проектах. А вообще, в порядке вещей 4-5 тыс. за «квадрат». Да и 10 тыс. не предел уже. Цены растут.

Каждый кулик свое болото хвалит

И спрос есть. В том числе и на жилую недвижимость самого высокого класса. Однако надо иметь в виду, что такое, скажем, luxury в нашем понимании, когда дома стоят вплотную друг к другу и расстояние между элитными новостройками меньше, чем между «хрущевками» и панельными девятиэтажками в других городах Латвии.
То есть, у нас свое понимание люксовости и оно немножко отличается от общепринятого: цена высокая, фасад, отделка и наполнение дорогие, а все остальное – как обычно. Конечно, на цену объекта влияет его близость к центру и к морю. А все остальное – это пожелания девелопера, инвестора и того, на кого они ориентируются. Купить землю в Юрмале – очень дорого. Проектировать – тоже недешево. Объемы застройки все время уменьшаются и из участков земли, с каждым годом, можно выжимать все меньше. Власти хотят видеть Юрмалу курортным городом, поэтому предпочтение отдается строительству гостиниц, гостевых домов, нежели частной жилой недвижимости. Конечно, выгода для города от этого есть. 
Сегодня каждый девелопер в Юрмале презентует свои проекты, как совершенно исключительные, аналогов которым нигде нет. Однако, если учесть, что девелоперы стараются выжать из участка максимальную жилую площадь, то дома получаются примерно одинаковые по своей структуре. Отделка, фасад, окна и т.д., конечно, могут отличаться и быть разными. Но сама по себе коробка здания, по качеству, находится в определенном диапазоне, который особо не меняется. Остальное – ландшафт, коммуникации, вид из окна, удаленность от моря, от центра города – тоже очень большим разнообразием не отличаются. Ясно, что каждый кулик хвалит свое болото. Если сказать на рынке, что у меня дом, как у всех, только немножко хуже, то тебя, наверное, услышат, но не поймут.
Кто-то привлекает к своим объектам покупателей, рассказывая о том, что там живут некие знаменитости. Артисты, например. Хотя это не для всех покупателей является плюсом».
По мнению Алексея Елина, даже, если программа ВНЖ в обмен на инвестиции будет свернута, покупатели недвижимости в Юрмале все равно останутся, правда их будет меньше. 
«Если сегодня люди покупают себе недвижимость в Латвии, получают вид на жительство и живут в каком-то другом месте Европы, то, что им помешает получать ВНЖ в другой европейской стране, а жить в Юрмале», – говорит он.

Новые достопримечательности

О том, что из себя представляют некоторые новые предложения в Юрмале, нам рассказали в компании Loikka, которая акцентирует внимание в этом сезоне на двух эксклюзивных объектах Viva Lux и Das Haus.
«Пять комнат: 4 сапльни + студио, два объединенных санузла + туалет, хозяйственное помещение и балкон… Стоимость апартаментов – 761 700 евро», – таков неполный текст одного из объявлений о продаже квартиры в комплексе Viva Lux – новом проекте в Майори. Его архитектурное решение являет собой «композицию из трех частей, где объем средней части – прозрачный, воздушный и немного напоминает мотивы юрмальских веранд…». Звучит романтично и креативно. Продавцы сей недвижимости утверждают, что этот трехэтажный дом с мансардой стал «настоящей достопримечательностью Юрмалы».
Скорее всего, не последней, поскольку неподалеку распахивает двери Das Haus – «современный дом в лучших традициях немецкого качества» в месте, которое славится «древней историей проживания немцев». Квартиры продаются здесь с серой отделкой, в придачу с услугой разработки проекта и дизайна жилья.
В свою очередь, ассистент маркетолога компании Ordo Светлана Лесиня поведала журналу «Недвижимость» о не менее достойных новинках нового сезона в Юрмале. Например, об объекте Sun Terraces.
«Там самое главное – это просторные террасы, -- говорит она. – У каждой квартиры. Из отделочных материалов использовался канадский дуб и камень травертин. Объект расположен на проспекте Дзинтару. Он представляет из себя трехэтажный комплекс, состоящий из двух корпусов. Спроектирован так, чтобы в каждой квартире было максимальное количество солнца. Имеется детская площадка, довольно большой двор, подземная парковка с обогреваемой территорией (не обледеневает)». 
По словам Светланы Лесини, это жилье элит-класса. Цены от 4 тыс. евро за квадратный метр. Площадь квартир от 110 до 600 квадратных метров. Уже идут резервации и продажи. Естественно, накануне сезона активность покупателей усилилась. 
Еще одни проект, на который предлагает обратить внимание наша собеседница – это «Авеню 34». Но там остались свободными на данный момент только две квартиры. Это тоже объект класса люкс, который уже сдан в эксплуатацию. 
«Еще планируется строительство парка новых элитных апартаментов, но там класс будет еще выше, -- интригует читателей «Недвижимости» Светлана Лесиня. – Это также на проспекте Дзинтари. Там будет многоквартирный четырехэтажный комплекс на 66 апартаментов».
По уверениям нашей собеседницы, Юрмала сохраняет интерес со стороны нерезидентов и пока ничего не повлияло на этот интерес. 

Купите кровать и живите

Такого же взгляда придерживается и Александ Милов, президент холдинга LNK.
«Наша компания LNK Property этим летом (в июне) заканчивает строительство 60-квартирного дома в Булдури, – рассказывает он. – Название его Bilberry («Черника»). И в этом доме на сегодняшний день уже продано порядка 45 квартир. В последние годы мы каждый год сдает по одному жилому дому в Юрмале. Обычно начинаем строительство летом и заканчиваем летом.
Наша особенность состоит в том, что мы строим не в люксовом ценовом сегменте, но под ключ. Это значит, что квартиры предлагаются совершенно законченными – с кухней, с холодильником и с печкой-СВЧ. Потому что мы ориентируемся, в основном, на зарубежного клиента и строим так, чтобы ему нужно было только купить кровать и жить. Плюс еще и в том, что людям не надо делать ремонт. И все это в ценовом диапазоне – примерно, 2,5 тыс. евро за квадратный метр».

Качество в каждом классе

У Александра Милова есть собственная теория соотношения качества и класса недвижимости, которую в полной мере можно применить к юрмальскому жилью.
«У нас принято говорить, что есть дома разного класса: эконом класса, мидл класса, премиум класса, – поясняет предприниматель. – Как бы предполагается, что дома разного класса предполагают разное качество. Для этого я придумал такой образ. Если вы летите в самолете, то там тоже бывает первый класс, бизнес класс, эконом класс. Но при этом пассажиры всех трех классов летят в одном самолете. Это означает, что дома разных классов ни по каким коренным параметрам не должны отличаться. Фундамент, гидроизоляция, стены, крыша, окна, проемы и так далее должны быть сделаны во всех классах одинаково правильно и хорошо.
Отличаться может место расположения – например, ближе к морю и дальше от моря. Вот этот момент определяет класс дома. Может быть отделка разная – условно говоря, красное дерево и более скромная. А качество строительства никак не должно зависеть от класса.
Поэтому мы, с точки зрения качества, всегда строим одинаково. В режиме абсолютной достаточности. Отделка, конечно, при более низких ценах, оказывается более скромной. И, кроме того, недопустимо, когда в одном доме существуют какие-то дорогущие пент-хаусы и квартиры низкого ценового уровня. 
То, что происходит сейчас в Юрмале, вы можете увидеть сами. Достаточно пройти, скажем, от концертного зала в сторону резиденции Российского посла – и справа, и слева построено колоссальное количество домов: новых, красивых. Это все сделано благодаря закону, позволяющему нерезидентам в Латвии получать вид на жительство в обмен на инвестиции. Как только его отменят – эти дома будут пустыми».

Не из всех окон видно море

«В принципе, чего-то концептуально нового в этом сезоне на рынке недвижимости Юрмалы вряд ли будет в отличие, скажем, от сезона предыдущего, – говорит Андрей Козел, директор департамента жилого фонда компании Realia Property. – Как был спрос на жилье и аренду, так он и остается. Цены, наверное, тоже сильно не поменялись. Где-то они, конечно, выше, чем были летом прошлого года, все это, как правило, лишь желания продавцов. В реальности сделки проходят по адекватным ценам».
Естественно, по словам Андрея Козела, в эксплуатацию в этом году в Юрмале будет сдано несколько новых объектов. В основном, это жилье люксового класса. В последнее время активизировался интерес покупателей к жилой недвижимости в Юрмале, соответствующей самому высокому классу качества. Обычно, кто-то, купив такие апартаменты, сообщает об этом своим знакомым, друзьям, родственникам в результате чего, в короткое время происходит еще несколько подобных сделок. 
«Количество предложений эксклюзивного жилья, в ценовом диапазоне от 5 тыс. до 8 тыс. евро за квадратный метр, в Юрмале вполне соответствует существующему спросу, – продолжает собеседник «Недвижимости». – На самом деле, таких покупателей, которые могут себе позволить подобное жилье, не так уж и много. И тех нескольких предложений, которые соответствуют этим высоким критериям, на сегодня достаточно. Хотя, если говорить об объектах, которые стоят на первой линии и из окон которых видно море, то их можно в Юрмале, наверное, пересчитать по пальцам. И это, касается, в основном, новостроек. В дюнной зоне построено не так и много домов. Тем более существует ограничение по высоте – объекты могут быть, максимум, в четыре этажа». 

Потенциал не резиновый

«Что касается аренды, то сезонные предложения в Юрмале не претерпели, по большому счету, никаких изменений, – отмечает представитель Realia Property. – Специально для этих целей ничего нового здесь не строится, потому что это невыгодно. Девелоперы рассчитывают ликвидность объектов, а сезонная аренда – это для них не бизнес. Поэтому в качестве предложений аренды остаются все те же дома, квартиры, комнаты, дачи, что предлагаются каждый год».
Андрей Козел отмечает, что потенциал Юрмалы, в плане новых территорий для жилой застройки, постепенно исчерпывается. Пригодных и разрешенных для этих целей участков осталось, по его словам, совсем немного. Тем не менее, ближайшие перспективы городского рынка недвижимости – оптимистические. Только бы не сильно изменили закон, дающий право нерезидентам получать ВНЖ в обмен на инвестиции. Если же будет существенно повышена минимальная цена вложения в покупку жилья, то в качестве пострадавших могут оказаться многие местные продавцы.